Il web e la tecnologia hanno dato una grande mano oggi a chi doveva ricercare un immobile.

Stiamo lavorando molto anche su servizi per il venditore, per chi deve commercializzarlo, sia un privato sia un professionista, ovviamente, supportarlo quindi in ottenere informazioni velocemente e aiutarlo in questa fase.

Salve a tutti, siete all'ascolto di INSiDER - Dentro la Tecnologia, un podcast di Digital People e io sono il vostro host, Davide Fasoli.

Oggi vediamo con Wikicasa che ruolo ha avuto e avrà la tecnologia nel settore della compravendita e locazione immobiliare.

Prima di passare alle notizie che più ci hanno colpito questa settimana, vi ricordo che potete seguirci su Instagram a @dentrolatecnologia, iscrivervi alla newsletter e ascoltare un nuovo episodio ogni sabato mattina su Spotify, Apple Podcast, Google Podcast oppure direttamente sul nostro sito.

Continuando la serie di notizie incentrate sugli sviluppi dei chatbots di intelligenza artificiale che stanno sempre più prendendo piedi in questi mesi, non poteva mancare la risposta di Google all'intelligenza artificiale di OpenAI ChatGPT.

Non solo.

Già Microsoft infatti, come aveva annunciato, ha rilasciato qualche giorno fa una nuova versione del suo motore di ricerca Bing, che basandosi sulla tecnologia di ChatGPT, riesce a rispondere direttamente a molte delle domande poste utilizzando le fonti trovate online.

Google quindi ha risposto annunciando che inizieranno i test di Bard, il suo chatbot alimentato dall'intelligenza artificiale LaMDA, che Google ha sviluppato utilizzato negli ultimi anni.

Tuttavia, se ChatGPT e Bing hanno la possibilità di sperimentare per ritagliarsi un loro spazio rubando utenti a Google, quest'ultimo vuole procedere con più cautela, in quanto ormai è diventato il punto di riferimento per quanto riguarda la ricerca online.

E come abbiamo avuto modo di appurare, l'intelligenza artificiale nei chatbot non è ancora totalmente pronta e spesso può dare risposte totalmente sbagliate, imprecise o contenere pregiudizi.

Cosa che Google vuole e deve assolutamente evitare.

Società come Microsoft, Google e Meta quindi stavano già implementando tecnologie di questo tipo, ma il successo di ChatGPT ha alterato le priorità, accelerando gli sviluppi di nuove intelligenze artificiali in grado di rivoluzionare e cambiare totalmente i motori di ricerca per come li conosciamo.

Dopo un primo parere positivo ricevuto nel 2020, Amazon pochi giorni fa ha ottenuto l'approvazione definitiva della Commissione federale per le comunicazioni degli Stati Uniti per la realizzazione della costellazione di satelliti Kuiper, con l'obiettivo di fornire internet satellitare in tutto il mondo.

Il motivo per cui si è aspettato così tanto tempo prima del via libera è dipeso dal fatto che la Commissione federale per le comunicazioni americana ha dovuto aggiornare nel frattempo il suo piano di gestione dei detriti orbitali, di cui abbiamo di recente parlato nella puntata “Pulire il cielo dai rifiuti spaziali” .

Infatti, il nuovo programma prevede che Amazon fornisca costantemente aggiornamenti in merito alla sostenibilità della propria rete e che dichiari il numero di satelliti in orbita e i dati sul loro futuro smaltimento, il quale dovrà avvenire non appena conclusi i sette anni previsti dal progetto.

La Commissione ha dunque confermato che Amazon potrà procedere secondo i piani prestabiliti tre anni fa, perciò il colosso dell'e-commerce avrà il via libera per il lancio dei primi 3200 satelliti in modo tale che la costellazione Kuiper possa diventare subito operativa e fornire un accesso alla rete in ogni angolo del pianeta.

La ricerca di una nuova casa non è un'attività per nulla facile e richiede molto tempo e quindi come possono i dati e l'intelligenza artificiale facilitare questo processo non solo per l'acquirente ma anche per chi vuole vendere un immobile? Ne parliamo oggi con Pietro Pellizzari CEO di Wikicasa.

Benvenuto Pietro.

Grazie Davide per l'invito.

Chi è Wikicasa e ci fai un quadro generale di qual è il mercato immobiliare, qual è lo stato attuale del mercato immobiliare in seguito al progresso tecnologico degli ultimi anni?

Allora, Wikicasa è una realtà Proptech, spiego un attimo cos'è Proptech per chi non è del settore.

Proptech è la crasi di due termini, property e technology, indica una serie di soluzioni, tecnologie e strumenti per l'innovazione di processi prodotti legati al mercato immobiliare che in inglese si definisce real estate.

Quindi Wikicasa è una realtà Proptech, si inserisce in questo contesto e per renderla un po più semplice possiamo definirlo un portale immobiliare.

Quindi sicuramente la prima funzionalità che eroghiamo è quella di ricerca immobiliare per un utente che sta ricercando un immobile e quindi utilizza il web per scremare quelle che sono le offerte al mercato e trovare più velocemente l'immobile che fa il caso suo.

Il nostro obiettivo è quello di raccogliere il maggior numero di dati legati al settore immobiliare e distribuire questi dati sotto forma di informazioni con a mission, che è quella di velocizzare e rendere più trasparente il processo di compravendita o locazione di un immobile.

Oltre però al portale immobiliare, quindi alla semplice ricerca, offriamo anche strumenti più evoluti come sistemi di valutazione automatizzata e e-sites sull'andamento del mercato immobiliare e strumenti che forniamo ovviamente ad un utente privato che può utilizzarli gratuitamente online ma poi li forniamo anche a vari player della filiera perché ovviamente tramite questi dati possono prendere decisioni più consapevoli rispetto alle loro strategie di business.

Il nostro focus è sui dati.

Il valore di un portale sono le informazioni che contiene, altrimenti sarebbe una scatola vuota.

Questi dati ovvio che devono essere tanti, chi va online vuole vedere tutto e devono essere anche dati aggiornati, affidabili e sempre più precisi, cosiddetti big data.

I dati da un lato li raccogliamo tramite i professionisti e quindi agenzie mobiliari, costruttori, fondi mobiliari che inseriscono le loro inserzioni e promuovono i loro immobili.

Dall'altro però come portale raccogliamo anche i dati della domanda.

Quindi ovviamente anche tutti i dati che vengono inseriti da chi ricerca un immobile, ovviamente in modalità anonima, vengono raccolti perché sono dati molto interessanti che poi possono essere utilizzati da diversi player della filiera.

I dati devono essere trasformati in informazioni, per farlo ci avvaliamo di tanti strumenti tecnologici, di algoritmi, artificial intelligence, machine learning, tanti paroloni che poi dietro hanno anche delle persone che li sviluppano, infatti noi abbiamo un team tecnologia che è di oltre 20 persone, programmatori, data scientist, business analyst, che si occupano di elaborare questi dati e tramutarli poi in informazioni che servano al mercato.

I nostri clienti sono i professionisti, quindi coloro che pagano il nostro servizio sono i professionisti del mercato e lo fanno tendenzialmente per due finalità, da un lato promuovere il portafoglio, quindi vendere o affittare un immobile, e dall'altro per ottenere questi dati e poi integrarli nei loro processi per erogare un mutuo nel caso di una banca, definire quali sono i tagli per un costruttore che deve sviluppare un nuovo progetto.

Quindi sono molteplici le applicazioni che questi dati poi hanno per il mercato.

I big dati servono a tutta la filiera, dalla domanda all'offerta diciamo hanno un ruolo cruciale.

Diciamo che il mercato immobiliare, se vogliamo fare un ragionamento più generale, è stato uno dei mercati che meno ha innovato negli ultimi 50 anni.

Perché è un mercato storicamente molto tradizionale, è un mercato molto locale, poco internazionale, ogni località le sue dinamiche di mercato, ci sono molti segmenti di mercato, residenziale, commerciale, industriale, che hanno logiche diverse.

E quindi è un mercato anche molto frammentato e è sempre stato difficile portare innovazione in questo settore.

Nell'ultimo periodo, però, grazie a questo filone Proptech c'è stato uno slancio, probabilmente grazie anche al Covid, alla pandemia, e quindi un'accelerazione verso nuovi modelli e nuovi processi.

Quindi, diciamo che il settore sta cambiando su due direttrici.

Una che coinvolge i player tradizionali, che quindi hanno adottato degli strumenti tecnologici, anche in considerazione appunto della spinta che i consumatori hanno avuto post pandemia.

Quindi, ad esempio, le agenzie immobiliari state costrette a effettuare le visite immobiliari da remoto tramite i portali immobiliari, i contratti anche di preliminari si possono firmare direttamente online, quindi tutto diventa più digital con firme elettronica.

I costruttori, come dicevamo, ricorrono a realtà aumentata, in ogni caso anche virtuale, per presentare i progetti, nuove costruzioni o ristrutturazioni.

L'altra direttrice riguarda invece anche la nascita di nuovi player, che hanno magari una matrice tecnologica nel loro DNA, e quindi player come gli i-buyer, le agenzie immobiliari online, società di aste online, tutta una serie di operatori che compone il segmento Proptech e che risponde alle esigenze dei consumatori, che sono ovviamente esigenze di avere un mercato più veloce, più trasparente, ovviamente di ottenere anche un vantaggio economico grazie al web e servizi ovviamente più professionali.

Ok, dopo averci fatto questo interessante quadro generale del settore immobiliare di oggi, ci fai qualche esempio pratico di come la tecnologia può appunto aiutare questo settore?

La tecnologia può aiutare il settore immobiliare in diversi step, alcuni li ho già accennati prima.

Noi tramite la nostra app forniamo agli utenti, ma anche i professionisti, tre strumenti utili a loro.

Il primo, l'abbiamo sempre citato, è quello della ricerca immobiliare.

Il web velocizza l'individuazione dell'immobile da un lato e ovviamente velocizza anche la commercializzazione dall'altro.

Quindi è un canale fondamentale, il web e la tecnologia, un canale straordinario in fase di commercializzazione e ricerca dall'altro.

Poi però il web ci aiuta a raccogliere tanti dati, la tecnologia ci aiuta a ottenere tanti dati e questi dati noi li esponiamo al pubblico.

Quindi sull'app si possono ottenere le quotazioni in tempo reale degli immobili in tutta Italia per tipologia e questi sono dati che interessano a chi vuole comprare, vendere o affittare un immobile, perché in base a questi dati può prendere delle decisioni più consapevoli e possono interessare ovviamente anche ai professionisti del settore che possono attuare delle strategie, gli investitori immobiliari, i costruttori, basandosi sui dati.

E poi lo strumento che sta avendo più successo nell'ultimo periodo è quello della valutazione automatizzata, quindi non soltanto dei prezzi medi di zona, delle statistiche, ma anche la possibilità, che nel nostro caso è tramite delle fotografie, di ottenere un primo range di prezzo fotografando un immobile e quindi sapere qual è il più probabile prezzo di mercato e da lì ovviamente noi andiamo a raccogliere una serie di informazioni legate a localizzazione geografica, altri parametri e con le foto possiamo dare una prima stima.

Stima che poi deve essere confermata da un professionista di zona e quindi un esperto che deve poi con un sopralluogo certificarla o comunque aggiungere le competenze umane che tuttora sono fondamentali in un settore complesso e nella transazione immobiliare, che è la transazione più importante che una persona affronta nel corso della sua vita per entità economica ma anche complessità burocratica perché ci sono diciamo tematiche tecniche, urbanistiche, fiscali non indifferenti, quindi l'ausilio di un professionista è fondamentale.

Certo è che la tecnologia ha velocizzato gli step, è un mercato lento, poco trasparente come quello immobiliare, sta diventando sempre più veloce, sempre più dinamico e quindi questo può generare opportunità per tutti.

Hai accennato alla funzionalità della stima automatizzata del valore dell'immobile appunto attraverso la vostra app, come funziona?

Una volta scaricata l'app gratuitamente, si possono inserire poche informazioni, quindi geolocalizzare con l'opportunità tramite il proprio telefonino o smartphone di individuare la posizione geografica, scattare delle fotografie all'immobile, inserire i metri quadri e la tipologia e in 30 secondi si ottiene un primo range di prezzo.

Questo range di prezzo si basa su dati di input che noi raccogliamo, in primis le coordinate geografiche, quindi l'euro al metro quadro della zona, andiamo a raccogliere anche quelle che sono le consistenze, quindi metri quadri, perché quello è il metodo principe di valutazione immobiliare, quindi l'euro al metro quadro, andiamo ad aggiungere dati che riguardano la tipologia dell'immobile, perché è evidente che un attico ha un valore diverso rispetto ad un loft, rispetto ad un ufficio, e poi con le foto riusciamo tramite

un sistema di major recognition anche a dare uno score all'immobile in termini di stato manutentivo e qualitativo, quindi capire se l'immobile è di nuovo a costruzione, quindi perfetto, nuovo, ristrutturato, buono, abitabile, oppure da ristrutturare, quindi in una forchetta di range riusciamo a posizionarci in maniera più precisa inglobando delle informazioni che riusciamo a desumere dalle fotografie.

Questi sistemi di valutazione automatizzata, diciamo, hanno un loro nome si chiamano AVM, Automated Valuation Model, vengono dati gratuitamente all'utente che sta valutando o di vendere o di comprare un immobile e quindi può utilizzarli per farci un'idea, che in questo caso è abbastanza oggettiva perché è basata su dei numeri che noi raccogliamo a livello

di portale, di piattaforma, di sistema e può essere utile anche ovviamente ai professionisti e a diverse realtà che hanno necessità di valutare tanti immobili perché magari devono erogare dei mutui, quindi sono delle banche che hanno necessità di perizie molto veloci o perché sono anche investitori immobiliari e quindi hanno bisogno, senza fare un sopralluogo, di ottenere direttamente

delle prime indicazioni di prezzo e stiamo investendo molto in questa nuova tecnologia perché crediamo sia al futuro, siamo convinti che il web e la tecnologia hanno dato una grande oggi a chi doveva ricercare un immobile e quindi la fase di ricerca è in mano ai portali e sono loro il veicolo che accompagna gli utenti nella ricerca di un immobile.

Stiamo lavorando molto anche sui servizi per il venditore, per chi deve commercializzarlo, sia un privato sia un professionista ovviamente, supportarlo quindi in ottenere informazioni velocemente aiutarlo in questa in questa fase.

L’AVM adesso stiamo già sperimentando anche una nuova versione basata sul machine learning quindi lo stiamo addestrando, dando l'impasto, i dati del compramentuto quindi dati effettivi poi immobili rogitati e dai primi test abbiamo anche raggiunto dei risultati molto positivi ossia il nuovo sistema batte ancora più preciso affidabile di quello attualmente online.

A breve lo vorremmo ovviamente mettere a disposizione di tutti, diciamo l'incognita che abbiamo su questo tema è che appunto un sistema di intelligenza artificiale, un algoritmo che si basa sul machine learning, non può rendere chiare evidenti quali sono effettivamente le informazioni che ha utilizzato poi per dare l'output di valutazione.

Un algoritmo dove definiamo noi gli input sappiamo quali sono i parametri quando utilizziamo il machine learning diamo in pasto tantissime informazioni che possono riguardare anche il contesto dell'immobile quindi non solo immobile in sé ma anche per dire inseriamo dati quali il tasso di criminalità, la vicinanza, scuole, ospedali, l'inquinamento, tutti i dati che aggregati… il sistema lavora e da lì riesce a fornire questo tipo di indicazione.

Ok quindi da tutto quello che ci hai detto fino ora mi sembra di capire che Wikicasa non è un'app nata per sostituire le agenzie immobiliari analogiche ma il suo obiettivo è quello di integrarle?

Assolutamente sì, gli agenti immobiliari sono ancora oggi e rimarranno il fulcro del mercato immobiliare, in tutti i paesi evoluti la figura dell'agente immobiliare c'è ed è centrale nel mercato, ovvio che un agente immobiliare che deve dotarsi di strumenti evoluti non può rimanere a fare l'agente immobiliare così come si faceva dieci anni fa, vent'anni fa, trent'anni fa perché il mercato è cambiato perché ci sono tante informazioni e deve essere portata più trasparenza, velocità alle controparti.

Quindi professionista, agente immobiliare già oggi si dota di questi strumenti, ovviamente di versioni avanzate dedicate al professionista, che quindi lo supportano nelle varie fasi, che siano quelle di supporto all'acquirente o al venditore.

Quindi in entrambe le fasi i nostri servizi vengono messi a disposizione di tutti gli attori della filiera.

Serve comunque poi una visita, un sopralluogo e l'esperienza o dicevamo il mercato immobiliare o il mercato locale.

Ogni immobili è diverso dall'altro e quindi magari i mercati dove il bene è più standardizzato, parliamo del mercato degli automobili, una Fiat Panda che si trovi a Matera o che si trovi a Bolzano, sia a quei chilometri e a quel colore e quegli optional e quello è il valore.

Il mercato immobiliare in base alla via cambia il prezzo, neanche la città.

In base al fatto che l'immobile sia affacciato e guardi il cortina interno, la strada, c'è una complessità che rende l'intervento umano e quindi le capacità e l'esperienza del professionista cruciali.

La scelta molto importante è quella di comprare, vendere o anche accettare l'immobile e quindi il professionista rimane diciamo centrale e rimane un valore aggiunto che è insostituibile dalla tecnologia.

La tecnologia può potenziarlo e quindi farlo lavorare meglio e ovviamente velocizzare tutte le fasi del processo.

Ok e se dovessi riassumere in poche parole quali sono i vantaggi dell'utilizzo della tecnologia per una persona che vuole acquistare una nuova casa rispetto appunto a fare lo stesso acquisto però con metodi più tradizionali?

Beh ormai il web ha già assunto diciamo il ruolo di canale principale di guida nella ricerca quindi le statistiche ci dicono che l'80% delle persone che acquistano un immobile utilizza il canale online.

Utilizza il canale online per ricercare un immobile anche quando già ha deciso quale immobile comprare perché magari va online e vuole verificare se ce ne sono altri e quindi vuole verificare anche i prezzi medi di mercato quindi altre opportunità oppure utilizza servizi come le quotazioni immobiliari online, sistemi di valutazione automatizzata.

Qui ha assunto il web e la tecnologia più generale un ruolo preponderante nella fase di ricerca di un immobile.

La grande sfida adesso è che il web riesca a costituire anche… e la tecnologia più generale un aiuto, un supporto anche alla parte venditrice quindi anche sistemi di valutazione vanno nella direzione di supportare chi vorrebbe vendere un immobile nel dire quanto potrebbe valere casa mia se la vendo domani è il momento giusto di venderla,

aspetto, quindi aiutiamo anche la parte venditrice e non soltanto quella acquirente, soltanto la domanda che cerca, quindi usiamo anche l'offerta perché poi dopo il nostro obiettivo è farle incontrare domanda e offerta quindi fornendo ovviamente gli strumenti a entrambe le parti riusciamo a velocizzare il loro match.

E per chiudere quali sono gli aspetti che mancano oggi e come pensate che possa appunto evolvere la tecnologia nel mercato immobiliare del futuro?

Sì, i portali immobiliari hanno ormai raggiunto uno stadio di evoluzione che definiamo quasi 3.0.

La prima versione di portali immobiliari era la trasposizione digitale di quelle che erano le riviste cartacee.

Se lo ricordiamo, alcuni di noi se lo ricordano, prima per ricercare immobiliari bisogna sfogliare una rivista che non si poteva filtrare.

So dovevano guardare tutte le pagine, leggere ed era un po complesso.

Il web ha velocizzato perché adesso uno va online, atterra sul portale, ricerca su mappa, magari imposta dei filtri e poi si fa arrivare le notifiche direttamente sullo smartphone, quindi rende molto più veloce la ricerca.

Può ottenere una serie di informazioni perché può avere accesso ai video, ai virtual tour.

Credo che possa fare un salto in avanti il portale si parla molto di metaverso e io credo che i portali siano in pole position per sperimentare le prime applicazioni di metaverso.

E come mai sono in pole position?

Mi spiego meglio.

Oggi i portali raccolgono tante informazioni che riguardano gli immobili, ma anche più il mercato in generale.

Quindi noi abbiamo ovviamente tutte le foto, le consistenze degli immobili, i virtual tour, tutta una serie di informazioni che possono aiutarci a costruire un mondo virtuale che replichi di fatto quello reale, quindi un metaverso che abbia poi la finalità di velocizzare l'individuazione degli immobili da parte dell'utente, ma non soltanto velocizzare perché tramite un'esperienza con un visore l'utente entra nell'immobile, riesce a vederlo, riesce a vedere fuori dalla finestra, riesce a uscire nel cortile e magari anche vedere il contesto abitativo.

Quindi diciamo che c'è questo trend, la possibilità per l'utente di utilizzare un portale e avere accesso a più informazioni in maniera più veloce e anche creare un'esperienza più divertente perché molti utenti ovviamente si stancano anche di ricercare nei portali, di vedere mille annunci, può diventare anche estenuante.

Tutta quell'offerta immobiliare può fare anche annoiare nella ricerca perché lui mette in esposizione tantissimi annunci, uno deve filtrarli, diventa anche dispendioso a livello di tempo.

Ecco, quindi rendere tramite il metaverso la ricerca di immobili anche più piacevole, più diretta e velocizzare i tempi perché uno non deve per forza recarsi in loco, ma tramite un visore può già fare delle visite, tramite strumenti che alcune agenzie immobiliari già adottano.

Un settore che è molto avanti su questo punto è la cantieristica.

Per forza di cose chi ovviamente vende immobili nuovi su carta deve dare un'idea all'utente di come verrà l'immobile e quindi tramite rendering in prima, ma poi dopo ci sono anche strumenti di realtà aumentata che poi diventa anche realtà virtuale e quindi un'esperienza immersiva che consenta all'utente di avere un'idea e quindi più tangibile di quello che sarà poi l'immobile che va ad acquistare.

Sì, quindi nell'ambito della vendita di una casa già costruita io posso andare in agenzia e al posto di visitare magari 15 case che non mi convincono del tutto indosso un visore per guardarla e poi vado fisicamente in quelle che magari mi piacciono di più.

Esatto, io mi immagino un po il portale come uno strumento che consente una sorta di teletrasporto anche se virtuale e su una replica virtuale dell'immobile, però che consente di velocizzare.

Pensiamo anche al settore degli immobili, se stiamo valutando immobili all'estero magari, può permettersi fare di viaggio oppure anche a distanza perché magari ci troviamo a Milano e vogliamo vedere un immobile a Torino.

Ecco, se questa tecnologia del metaverso viene sviluppata, se viene adottata e se ovviamente l'atto utente vengono poi adottati gli strumenti che consentano accesso a questo tipo di tecnologia, si può generare un ulteriore balzo in avanti e quindi il portale immobiliare può arrivare alla versione 4.0 dove non è un elenco, non è un elenco di annunci, ma diventa una replica virtuale di quello che è il mercato reale.

E questo credo che sia forse un po fantascienza, ma rispetto a quello che stiamo vedendo noi oggigiorno può essere anche un concreto possibile sviluppo del nostro settore.

Grazie Pietro per averci raccontato qual è lo stato della tecnologia nel settore della compravendita immobiliare.

Alla prossima.

Grazie a te.

E così si conclude questa puntata di INSiDER - Dentro la Tecnologia.

Io ringrazio come sempre la redazione e in special modo Matteo Gallo e Luca Martinelli che ogni sabato mattina ci permettono di pubblicare un nuovo episodio.

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Noi ci sentiamo la settimana prossima.